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조은호 (2003-06-09 09:35:11)

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다시 쓰는 부동산 투자전략
다시 쓰는 부동산 투자전략 - 부동산114 (2002-04-04)  

분양권 전매제한, 무주택 우선 공급제 부활, 오피스텔 선착순 분양금지, 기준시가 수시 고시제  
등 정부의 강도 높은 집 값 안정대책이 잇달아 발표되면서 10년만의 최대 호황을 누리던 부동산시
장이 급류를 타기 시작했다.

아파트 분양시장은 벌써 입지와 가격에 따라 차별화 현상이 나타나고, 뜨겁게 달궈지던 분양권 시
장도 주춤거리는 양상을 보이고 있다. 사상 최고치인 79.8대 1의 경쟁률을 기록한 서울시 3차 동
시분양에서도 강남 등 인기지역은 세자리 수 경쟁률을 기록한 반면, 미분양 아파트가 등장하기도
했다.

수도권에서도 이같은 양극화 현상이 나타나 지난 3월 18일부터 청약신청을 받은 죽전 포스홈타운
아파트도 1순위 청약결과 1,307가구에 1만3,883명이 몰려 평균 10.6대 1의 경쟁률 기록하며 전 평
형이 마감됐다고 밝혔다. 반면, 비슷한 시기 수도권에 분양된 다른 아파트는 대거 미분양으로 남
아 대조를 이뤘다. 성원건설이 경기 평택시에서 분양한 아파트(494가구)는 1, 2순위까지 단 7명이
청약했다. 경기 광주시에서 세양건설이 분양한 아파트도 0.3 대 1의 청약률에 그쳤다. 안양시에서
분양된 흥화브라운빌 아파트는 소형 평형인데도 불구하고 청약경쟁률이 0.4 대1에 불과했다.

이처럼 3.6조치의 영향을 가장 직접적으로 반영하고 있는 곳은 아파트 청약시장이다. 분양권  전
매제한, 무주택 우선공급제 부활은 무주택자들의 내집마련 전략 수정을, 투자목적의 수요자들에게
는 분양권을 팔아야하나? 사야하나? 고민하게 만들고 있다.


무주택서민들에게 기회!!

이번 조치로 인해 단기 투자목적의 투자에는 제동이 걸렸지만, 만 35세 이상으로 5년 이상 집을
소유하지 않은 무주택자에게는 상대적으로 내집마련 기회가 크게 늘어나게 됐다.

사상 최고의 경쟁률 기록 경신이 계속되고 4월부터 1순위 청약권을 갖는 청약통장 가입자가 급증
하는 상황에서 발표된 이번 조치는 무주택서민들에게는 희망의 메신저가 된 것이다. 5월경부터 적
용될 것으로 예상되는 무주택 우선 공급제도는 투기과열지구로 지정된 지역에서 신규 분양하는 전
용면적 25.7평 이하 아파트에 대해서는 공급 물량의 절반을 우선적으로 무주택자에게 배정하기 때
문에 무주택 우선 공급 요건을 갖춘 사람에게 그만큼 당첨 확률이 높아진다. 즉 무주택자는 일반
공급 1순위자와 다른 날짜 또는 같은 날짜에 청약하되 금융기관이 이를 구분해 접수한다. 이후 무
주택 청약자에 대해 먼저 추첨을 실시해 일단 당첨자를 확정하고, 무주택 추첨에서 떨어진 사람은
다시 일반 1순위 청약 접수자와 혼합해 추첨을 한다. 이에 따라 무주택자는 1회 청약으로 두 번의
추첨기회를 갖는 셈이다.

무주택 우선공급 자격조건은 아파트 입주자 모집공고일 기준으로 이전 5년간 계속 주택을 소유한
사실이 없는 만 35세 이상의 세대주를 말한다. 만약 이 기간 중 일시적으로 주택을 소유했다면 우
선공급 대상에서 제외되며, 집을 판 시점부터 다시 무주택기간이 산정된다. 그러나 이 기간 중 아
파트에 당첨된 후 분양권 전매를 했거나, 또는 분양권을 구입했다 매각한 경우라면 무주택자격이
계속 유지될 수 있다. 왜냐하면 주택을 소유했다는 것은 잔금을 치른 뒤 소유권 이전등기까지 마
쳤을 때를 말하므로 단순히 분양만 받았다가 입주전에 분양권을 팔았다면 무주택자로 계속 인정받
을 수 있기 때문이다.

따라서 무주택요건을 갖춘 청약자라면 서울지역을 집중 공략하고, 인기지역을 중심으로 공략하는
것이 바람직하다.

단기투자목적 청약은 보다 신중...

IMF시절 미분양 아파트가 속출하면서 건설경기 활성화를 위해 분양권 전매를 허용한 후 경기가 회
복세를 보이고, 부동산시장에 수급불균형 현상이 발생하면서 아파트 분양권에 대한 인기가 급상승
했다. 분양권은 부동산상품 중 단기수익이 가능하다는 장점 때문에 최근 1~2년간 가장 각광받는
상품중의 하나로 부상했었다. 즉 인기지역에 당첨만 되면 한달안에 몇백만원에서 수천만원까지 수
익을 올릴 수 있어, 떳다방, 전문 투자가뿐만 아니라 일반인도 분양권 전매를 목표로 청약대열에
참여 전국민의 떳다방화가 일어나고 있다는 소리까지 나올 정도였다.

3.6부동산가격 안정대책 중 가장 강도 높게 추진되는 정책이 바로 분양권에 대한 규제강화이다.
정부는 부동산시장의 과열이 분양권 전매를 기대한 가수요자로 인해 아파트 청약시장이 활황을 보
이면서 비롯됐다고 판단하고 있다. 따라서 이런 가수요를 없애기 위해 중도금을 2회 이상 내고 분
양계약한지 1년이 넘지 않으면 전매를 금지하기로 했다.

중도금을 2회 이상 내고 분양계약한지 1년이 넘지 않으면 전매를 금지키로한 분양권 전매금지는
분양권 시장환경에 커다란 변화를 가져올 것으로 보인다. 분양계약 후  1년이 지난 아파트는 상대
적으로 인기를 얻을 것으로 예상되나, 1년 미만의 아파트는 거래가 상당히 위축될 것으로 전망된
다.

단기전매 목적의 투자자들이 제도가 시행되기 이전에 서둘러 매물을 내놓게 되면 분양권 가격이
하락할 수 있다는 기대감이 고개를 들고 있으나, 아직까지 시장에서는 관망세가 지배적이다. 때문
에 거래량이 감소하고 가격 상승폭 또한 둔화되고 있다. 하지만 기대감만큼 분양권 가격이 하락세
로 반전되지는 않고 있다. 서울 인기지역의 경우 부족한 택지 때문에 신규공급물량이 많지 않은
반면 수요층이 두터워 분양권 가격 하락을 저지하고 있다. 하지만 지나치게 공급가가 높았던 아파
트나, 프리미엄에 거품이 많았던 아파트들은 소폭 하향 조정될 가능성을 배제하기는 어렵다.

분양권을 소유하고 있다면 지금부터 자신 보유하고 있는 분양권의 상품가치와 자신의 자금력을 다
시 점검해야 한다. 분양 후 1년이 안된 아파트 분양권을 보유하고 있다면 우선 입주 때까지 또는
분양권 전매가 허용되는 1년 이상 중도금을 지불할 수 있는 자금력이 있는지를 점검해보자. 만약
계약금만 내고 전매를 하려고 투자한 단기 투자자라면 매각 시점을 탐색해볼 필요가 있다. 무리하
게 대출 받아 중도금을 지불할 경우 이자부담금 이상으로 분양권 값이 오르지 못하면 오히려 손해
를 볼 수 있기 때문이다.

그러나 분양계약 후 1년이 이미 지나 전매 제한을 받지 않는 아파트 분양권이라면 이번 조치의 영
향에서 제외되므로 매각을 서두를 필요는 없다. 오히려 분양 후 1년 이상된 아파트분양권은 그동
안 분양가 상승률을 감안할 때 상대적으로 공급가가 저렴해 추가상승 여지가 있는 곳도 있고, 안
전한 거래를 위해 수요가 집중되면서 경기가 좋아질 가능성 또한 있다.

분양권 시장은 비인기 지역과 인기지역간 차별화 현상이 더욱 심화될 것으로 예상된다. 비인기 지
역의 경우 예상보다 투자기간이 장기화 될 가능성이 높다. 또 인기지역이라고 하더라도 지나치게
분양가가 높거나, 입지 환경이 좋지 않으면 투자금을 회수하는데 곤란을 격을 수도 있다. 즉 아파
트자체의 상품성이 경쟁력을 좌우하게 될 것으로 예상된다.

분양권 이제 더 이상 묻지마 투자로는 투자수익과 안정성을 보장받지 못한다. 따라서 무리한 투자
보다 자신의 자금여력과 투기기간을 고려한 신중한 청약자세가 필요하다.

오피스텔 인기 언제까지 갈까?

서울시의 용적률 축소와 선착순 분양 규제 등 오피스텔을 둘러싼 시장 상황 역시 급변하고 있다.
늦어도 5월중에는 서울지역에서 오피스텔의 용적률이 지금의 800%에서 500%로 대폭 축소될 전망이
고, 관련법규가 개정 완료되는 6월부터는 오피스텔을 선착순 분양이 사라지게 될 것으로 예상된다.

오피스텔은 그동안 소형주택 부족 상황과, 저금리로 인해 임대수익을 목적으로 한 투자에게 인기
를 얻어왔다. 하지만 선착순 방식을 통해 초반 인기몰이를 하는 분양마케팅 전략 때문에 투자가
객관적인 청약정보를 접하기 어렵다는 문제점이 지적돼왔었다. 오피스텔 선착순 분양 금지는 오피
스텔 분양시 청약신청자 현황에 대한 정보를 투명하게 공개, 투자자가 인기 과대 포장으로 인한
분위기 편승 투자를 피할 수 있게 할 것으로 예상된다. 하지만 용적률 강화는 분양가 상승을 유발
시킬 가능성이 높다.

오피스텔 공급자를 규제하는 정책이 발표된 후 관련법 개정 전에 서둘러 분양에 나서는 업체들이
증가하고 있다. 때문에 오피스텔 투자자들은 더욱 신중한 판단을 해야할 것으로 보인다. 지난 연
말부터 오피스텔 과잉공급 문제가 제기되고 있었는데, 3월 한달 동안만 5천 700실이 공급됐거나
분양을 앞두고 있다. 3월에 공급된 서울 2차 동시분양 아파트가 2천 300여 가구였던 것과 비교하
면 2배가 넘는 물량이다.

일제히 물량이 쏟아져 나오면서 건설사들의 분양판촉전 또한 뜨거울 것으로 예상된다. 따라서 오
피스텔 투자자들은 분위기에 휩쓸려 투자하는 우를 범하기 전에 지역별 오피스텔 공급현황 정보
수집을 꼼꼼히 해야한다. 최근 1~2년간 분양된 오피스텔은 대부분 공사 중이기 때문에 얼마나 공
급됐는지가 일반인들에게 체감되지 못하고 있다. 따라서 부동산정보제공 사이트 방문 등을 통해
정보수집에 품을 팔아야만 리스크를 줄일 수 있을 것으로 보인다.

격동기 투자전략은 속단보다는 기본에 충실해야 한다.

급할수록 돌아가라는 옛말처럼 투자에도 자신의 조건과 시장상황에 대한 정보를 먼저 점검하는 기
본 자세가 그 어느 때보다 필요한 시기이다.

전매금지 대상의 아파트를 소유한 투자자라면 조급한 마음으로 급하게 매물을 처분하기보다 장기
화에 대비한 자금계획 수립을 우선 해야할 것으로 보이며, 분양권 매입을 검토중인 투자자라면 달
라진 환경 속에서 틈새 찾기를 하자. 예를 들면 수도권지역은 투기과열지구 대상에서 제외된 만큼
서울외곽지역의 신규분양에 도전 분양권 전매금지 규제를 피할 수도 있다.

하지만 분양권 전매금지대상 아파트를 찾는 것처럼 제도의 틈새를 찾는 단기 대응 전략으로 보다
중장기적으로 투자 가능성이 높은 우량아파트를 중심으로 한 투자 계획을 세우는 것이 바람직할
것으로 보인다.

[부동산114 김희선상무이사]


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