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조은호 (2003-06-09 09:43:24)

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年평균수익 10% 리츠투자 ‘두둥실’
부동산과 주식투자를 접목한 리츠 투자가 저금리 시대 새로운 투자 대안으로 떠오르고 있다. 리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts)란 다수의 투자자들로부터 모집한 자금을 부동산에 투자, 얻은 수익을 투자자들에게 배당금 형태로 나눠주는 부동산투자회사를 말한다. 리츠는 연평균 수익률이 은행 정기예금의 2배에 달하는 데다 주식시장에 상장돼 있기 때문에 환금성(換金性)까지 갖춘 게 장점이다.

◆ 안정적인 배당수익이 최대 장점 =현재 서울 증시에는 교보메리츠·코크렙1호·코크렙2호·리얼티1호 등 총 4개의 리츠가 상장돼 있다. 이들은 모두 기업이 구조조정을 위해 내놓은 부동산에 투자하는 기업구조조정리츠(CR-REITs)로, 매입한 부동산에서 나오는 임대수익을 매년 두 차례씩 투자자들에게 배당금으로 지급한다. 국내 1호인 교보메리츠 리츠는 대한항공 등촌동연수원과 사원아파트 1114세대를 사들여 임대하고 있고, 코크렙1호는 한화 본사 빌딩과 대한방직 빌딩을 임대 중이다.

대부분 리츠는 5년간의 운용기간 중 연 평균 10% 안팎의 높은 수익률을 제시하고 있다. 리얼티코리아(11.67%)와 코크렙2호(11.49%)는 목표수익률이 11%를 넘고, 교보메리츠와 코크렙1호도 각각 8.04%, 9.57%의 연간수익률을 공언하고 있다. 4%대 초반까지 떨어진 은행권의 1년만기 정기예금과 비교할 때 수익률이 대략 2배 가량인 셈이다.

실제로 작년 1월 말 상장된 교보메리츠는 5개월 만인 작년 6월에 4.01%(연간수익률 9.62%)를 배당했고, 연말에는 3.76%(연가수익률 7.52%)를 배당했다. 또 작년 5월 말 상장된 코크렙1호는 7개월 만인 작년 12월에 5.85%(연간수익률 10.03%)를 배당, 목표치를 초과 달성했다.

◆ 어떻게 투자하나 =리츠에 투자하는 방법은 2가지. 리츠를 설립할 때 공모에 참여하거나 증시에 상장된 리츠주식을 매수하면 된다. 가장 좋은 방법은 설립 당시부터 공모에 참여하는 것이다. CR리츠는 규정상 전체 모집금액의 30%를 일반 공모한다. 건국대 부동산학과 이현식 교수는 “상장된 리츠주(株) 주가는 공모가격보다 2~3% 높게 책정되는 것이 보통”이라며 “배당수익률(배당금을 주가로 나눈 것)을 높이기 위해서는 공모에 참여하는 것이 좋다”고 말했다.

현재 공모를 준비 중인 리츠회사는 2곳. 유레스메리츠사가 옛 뉴코아백화점의 각 분점을 매입, 7월 중 신규 설립을 위한 일반 공모에 나선다. 또 이미 코크렙 1·2호를 설립한 코람코사도 한화증권 여의도 본사를 기초자산으로 하는 코크렙 3호를 8월 중에 설립할 예정이다.

공모 기회를 놓친 투자자는 이미 증권거래소에 상장된 CR리츠의 주식을 살 수도 있다. 상장된 리츠주 매입은 일반 주식투자와 같다. 다만 주가가 공모가격에 비해 최고 4% 가량 높기 때문에 배당수익률이 다소 떨어진다는 점을 감수해야 한다.

◆ 투자할 때 주의할 점 =리츠투자자들이 받는 배당금은 주로 건물 임대료 수입에 의존하게 된다. 따라서 리츠에 투자할 때에는 해당 리츠가 기초자산으로 삼고 있는 건물이 제대로 임대되고 있는지를 점검해야 한다. 만일 공실률(空室率·임대 안되는 사무실의 비율)이 높아지게 되면 그만큼 배당률도 낮아지게 된다.

부동산경기도 빼놓을 수 없는 위험요인이다. 리츠는 부동산을 기초자산으로 삼기 때문에 부동산 경기가 위축되면, 건물 가격과 임대료 수입이 줄어들어 손해를 볼 수 있다. 반대로, 부동산 경기가 활성화되면, 그만큼 배당수익률이 높아진다. 리츠회사는 벌어들인 수익을 내부에 유보할 수 없고, 모두 주주들에게 배당을 통해 돌려줘야 하기 때문이다.

또 리츠회사가 만기 청산할 때 풋백옵션을 행사할 수 있는지 여부도 따져야 한다. 일부 리츠회사는 보유 부동산을 제때 매각하지 못할 위험에 대비, 처음 부동산을 매각했던 기업에 건물을 되사달라고 요구할 수 있는 권리인 풋백옵션을 두고 있다. 메리츠증권 오용헌 부동산금융팀장은 “대부분의 리츠회사가 부동산을 매입할 때부터 우량한 임차인을 확보하기 때문에 부동산 가격의 급격한 하락 이외에는 별 위험이 없다”고 말했다.

(나지홍기자 willy@chosun.com )
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