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“하남등 수도권의 ‘잠자는 땅’ 매력”
◆ 사례 =서울 성북동에 사는 오모(67)씨. 사업을 하며 20억원대의 큰 재산을 모았지만, 지금까지 부동산 투자는 거의 해 본 적이 없다. 부동산 관련 재산은 현재 살고 있는 집이 전부다. 슬하에 딸 하나뿐인 오씨는 최근 상속 문제를 고민하다, 금융자산보다는 부동산으로 재산을 증여하는 것이 절세 효과가 크다는 조언을 친지로부터 듣고 전문가들의 자문을 요청했다.
◆ 전문가 진단 =자녀에 대한 증여 목적으로 땅에 투자하기 위해서는 다음 사항에 유의해야 한다. 우선 투자지역을 잘 선택해야 한다. 오씨는 행정수도 이전 지역, 고속철도 역사 주변, 수도권 신도시 개발지역 등을 꼽고 있지만 행정수도 이전 후보지로 거론되는 충청권을 비롯해 고속철도 역사 주변이나 수도권 신도시로 발표된 김포·파주 지역은 이미 많이 오른 지역들이다. 이에 비해 수도권 신도시 개발 기대감이 살아 있는 경기도 성남 서울공항 주변 지역, 청계산 인근, 하남 지역 등은 여전히 투자가치가 높다. 사실 언론에 많이 거명되는 지역은 그만큼 많이 알려져 있어 이미 투자가치를 상실한 곳이 많다. 많은 사람들이 관심을 갖는 인기 지역보다는 장기적인 측면에서 수도권 주변 지역의 잠자고 있는 땅을 투자 대상으로 삼는 것이 좋다.
다음은 기준시가가 낮은 땅을 사는 것이 유리하다. 오씨의 투자 목적은 상속을 염두에 둔 사전 증여이다. 금융자산(현금) 증여보다는 부동산 증여가 세금상 더 유리한 이유는 시가와 기준시가와의 차이에 있다. 금융자산이나 현금은 그 금액 자체가 곧 시가이기 때문에 전체 금액이 그대로 과세대상 증여재산이 된다.(이런 까닭에 증여세 계산에는 해당이 없지만 상속세를 계산할 때 금융자산에 대해서는 순금융자산의 20%, 2억원을 한도로 금융재산 공제를 해준다) 이에 비해 부동산의 경우는 시가에 의한 증여재산 평가가 원칙이기는 하지만 시가를 알 수 없는 경우에는 기준시가 등의 보충적 평가 방법으로 증여재산을 평가한다. 그런 만큼 시가에 비해 기준시가가 낮은 부동산을 증여하는 것이 유용한 절세 방법이 된다. 이때 유의해야 할 점은 부동산 취득 후 적어도 3개월은 지난 뒤에 증여를 해야 한다는 점이다. 취득 후 3개월 내에 증여를 하게 되면 기준시가가 아닌 취득가액을 증여재산가액으로 보고 세금을 과세하기 때문이다.
오씨의 경우 딸에게 금융자산으로 10억원을 증여하는 경우에는 그 금액 전체를 증여재산가액으로 보기 때문에 약 2억750만원의 증여세를 물어야 한다. 하지만 기준시가가 시가의 절반 정도인 부동산을 구입해 증여하는 경우라면 증여세 금액은 대폭 줄어든다. 매매시세가 10억원인 부동산의 기준시가가 5억원이라면 이때 증여재산은 5억원으로 평가되기 때문에 증여세 금액은 7560만원으로 줄어든다. 실제 절세금액은 기준시가와 시가와의 차이에 의해 달라지게 되므로 시가와의 차이가 많은 부동산을 구입해 증여하는 것이 절세 효과를 높이는 방법이다.
부동산을 구입하고 남은 금융자산 중 5억원은 안정적으로 생활비 조달이 가능한 고금리 이자지급식 금융상품에 가입하도록 한다. 현재 5억원을 우량 은행의 후순위채권에 투자할 경우에 6년간 세후 200만원 정도를 매달 받을 수 있다.
또 나머지 금액은 고수익형 금융상품에 가입하되, 외화예금과 통화옵션 거래를 합성한 금융상품에 관심을 가질 만하다. 이 금융상품은 만기시점의 환율이 투자자가 선택한 환율(지정환율) 이상 상승할 경우에는 원화 정기예금보다 훨씬 높은 확정이율을 받을 수 있고, 만기 환율이 지정환율 이하로 하락할 경우에는 외화 정기예금보다 훨씬 높은 확정이율로 계산한 원리금을 외화로 지급받는 특징이 있다. 이 상품은 또 달러화 정기예금 금리(현재 연1.25% 수준)에 대해서만 과세하고, 통화옵션 거래에 따른 나머지 수익은 비과세하기 때문에 금융소득 종합과세 대응과 세후 실질 수익률 면에서도 장점이 있다. 다만 은행과 개별적인 통화옵션 계약을 체결하여야 하므로 최소 미화 10만달러 이상은 투자해야 한다.
나머지 금융자산은 본인 및 배우자의 세금우대 종합저축한도를 이용한 절세상품과 국공채형 MMF를 통한 비상자금 용도로 활용하는 것이 좋겠다.
(신한은행 프라이빗뱅킹 자문그룹)
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